L’un des secteurs les plus importants d’une économie moderne est celui de l’immobilier. Plusieurs facteurs déterminent sa santé et son rôle. L’un des plus importants parmi ceux-là est le rendement locatif. En quoi consiste-t-il ? Comment ses fluctuations impactent-elles le domaine de l’immobilier et, au-delà, toute la société ? C’est ce que nous allons voir un peu plus bas.
Le rendement locatif, qu’est-ce que c’est ?
Pour commencer, définissons la notion qui nous intéresse aujourd’hui. Le rendement locatif est le ratio des revenus annuels produits par un bien immobilier (studio, appartement, voire une maison entière) loué à une tierce personne et du prix d’achat initial de ce même bien.
Pas évident à saisir ? Aucun souci ! Prenons un scénario quelconque qui nous servira d’exemple : imaginons que vous achetiez un appartement en région parisienne d’une cinquantaine de mètres carrés. Au prix moyen du mètre carré, ce bien vous aura sans doute coûté aux alentours de 440 000 euros. Ce prix variera évidemment en fonction de :
- L’emplacement précis de l’appartement.
- Sa nature.
- Et de bien d’autres facteurs …
Mais nous prenons ici un cas général pour expliquer plus clairement le concept de rendement locatif. Imaginons maintenant que vous parveniez à louer cet appartement pour 1600 euros par mois, soit 19 200 euros par an. Le rendement locatif sera donc de 4,36 %.
Quel impact du rendement locatif sur le secteur de l’immobilier ?
Si ce rendement peut changer, ses fluctuations ont un impact évident sur l’état de l’immobilier en général. Ainsi, si le rendement locatif est trop bas, les propriétaires auront tendance à ne pas proposer leurs logements à la location, ce qui rendra donc la tâche plus ardue pour les locataires en quête d’un pied-à-terre, ceux-ci se trouvant face à un marché excessivement restreint.
Mais la situation inverse peut se révéler tout aussi néfaste, même si cela ne saute pas forcément aux yeux. En effet, si le rendement locatif est extrêmement élevé, cela peut sembler positif pour les propriétaires qui seront à même d’obtenir un retour sur investissement massif. Mais le revers de la médaille est bien réel : dans une telle situation, les loyers ont tendance à exploser, ce qui signifie que seuls les locataires les plus aisés peuvent se permettre de les payer. On assiste alors à la gentrification progressive des zones considérées, c’est-à-dire à l’embourgeoisement de quartiers ou même de villes entières. Les populations les plus précaires se trouvent ainsi exclues de pans complets du territoire, qui sont souvent ceux à l’emplacement le plus avantageux.
Un autre cas de figure peut amener à des fluctuations du rendement locatif : si les prix de l’achat de l’immobilier augmentent trop, un phénomène similaire à celui décrit plus haut risque de se reproduire ; la gentrification n’aura simplement plus lieu au niveau de la location mais de l’achat d’appartements. Enfin, dans le cas où les prix du mètre carré s’effondrent, faisant augmenter le rendement locatif, cela amène une dévaluation du patrimoine immobilier et donc d’une partie importante de l’économie. Ce qui nous permet d’aborder des enjeux plus vastes.
L’immobilier, un secteur crucial de l’économie
Si le rendement locatif définit, à bien des égards, la situation de l’immobilier, c’est, à travers ce secteur, toute l’économie et la société qui peuvent s’en trouver impactées. En effet, nous avons déjà observé comment un rendement locatif trop élevé pouvait exclure des populations entières des zones les plus prisées. Cela ne peut qu’entraîner des difficultés supplémentaires pour trouver un emploi stable et bien payé qui permettrait de sortir de la précarité. Ces portions de la population risqueraient donc d’être exclues de manière permanente de la prospérité. On le mesure bien : il ne s’agit pas là que de l’accès au logement. C’est toute la question de la mobilité sociale qui se joue, car un logement bien situé ouvre d’innombrables portes dans les domaines de l’éducation, de l’emploi, des transports, …etc.
Il est donc vital de maintenir un équilibre dans le marché de l’immobilier et notamment en ce qui concerne le rendement locatif, de façon à ce que les propriétaires y trouvent leur compte sans que les locataires ne soient lésés. Pour maintenir cet équilibre une politique de régulations et d’incitations fiscales adéquates ne peut qu’être recommandée.
